Umowa deweloperska 5 rzeczy o których musisz pamiętać przed jej podpisaniem
Kupno mieszkania lub domu stanowi zazwyczaj największy wydatek Twojego życia. To także często jedna z najważniejszych decyzji w Twoim życiu. Warto zatem dobrze przeanalizować projekt umowy przedstawianej Ci przez dewelopera przed jej podpisaniem. W dzisiejszym wpisie dam Ci pięć podstawowych rad, jak uchronić się przed „pułapkami” umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska 5 rzeczy o których musisz pamiętać przed jej podpisaniem
1. Sprawdź dewelopera
Pierwszy krok, jaki powinieneś uczynić przed podpisaniem umowy deweloperskiej to sprawdzenie samego dewelopera. Upewnij się zatem, że masz do czynienia z wiarygodnym inwestorem. Poszukaj o nim informacji takich, jak m.in. od kiedy prowadzi działalność, jakie inwestycje wcześniej zrealizował, jakie są opinie mieszkańców tych inwestycji o deweloperze.
Prześledź dokładnie zawartość strony internetowej dewelopera. Dobrze, jeżeli deweloper regularnie zamieszcza na stronie aktualizacje, świeże relacje z budowy i zdjęcia z przebiegu realizacji inwestycji.
Zajrzyj także na fora mieszkańców osiedli – zarówno tych, których budowa została już ukończona przez danego inwestora, jak też tych, których budowa wciąż trwa. W ten sposób uzyskasz informacje o ewentualnych usterkach i terminie ich usuwania, opóźnieniach czy innych problemach na poszczególnych etapach realizacji inwestycji.
Dobrym znakiem będzie zrzeszenie Twojego dewelopera w Polskim Związku Firm Deweloperskich. A bardzo dobrym sygnałem będzie uzyskanie przez Twojego dewelopera Certyfikatu Dewelopera. Jest on przyznawany przez Polski Związek Pracodawców Budownictwa. Otrzymują go wiarygodni deweloperzy.
Ponadto koniecznie sprawdzić dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym.
2. Poproś o prospekt informacyjny
Ustawa deweloperska nakłada na każdego dewelopera obowiązek sporządzenia i udostępnienia tzw. prospektu informacyjnego. Jest to kompendium wiedzy na temat realizowanego przedsięwzięcia budowlanego. Uwaga, prospektem informacyjnym nie są różne broszury, wizualizacje, katalogi itp. udostępniane Ci przez dewelopera. Prospekt informacyjny zawiera informacje wymagane przez ustawę deweloperską. Stają się one później podstawą treści umowy deweloperskiej. Zatem to, co jest zawarte w tym prospekcie powinno potem znaleźć się w umowie deweloperskiej.
Jeżeli więc prospekt informacyjny nie został Ci przedstawiony przez dewelopera, poproś o jego przesłanie. Deweloper nie może Ci wówczas odmówić jego udostępnienia.
3. Rachunek powierniczy
Umowa deweloperska powinna zawierać zapis, że pieniądze, które będziesz wpłacać deweloperowi, znajdą się na mieszkaniowym rachunku powierniczym. To zabezpieczy Twoje interesy w razie ewentualnej upadłości dewelopera. Wyróżniamy mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty i zamknięty. Oczywiście najkorzystniejszy dla Ciebie jest rachunek zamknięty. O tym, jakie są różnice między otwartym i zamkniętym rachunkiem powierniczym, dowiesz się tutaj. Informację o rodzaju rachunku powierniczego stosowanego przez dewelopera znajdziesz w prospekcie informacyjnym.
4. Akt notarialny
Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Brak zachowania tej formy i np. zawarcie jej w zwykłej formie pisemnej prowadzi do jej bezwzględnej nieważności. To oznacza, że Ty i przedstawiciel dewelopera musicie umówić się w kancelarii notarialnej w celu podpisania umowy. Sporządzona przez notariusza umowa staje się następnie podstawą do ujawnienia roszczenia kupującego w księdze wieczystej nieruchomości.
5. Ryzyko zmiany ceny w przypadku zmiany metrażu lokalu
Podstawową cechą kupowanego lokalu jest jego powierzchnia. Jeden metr kwadratowy to zazwyczaj koszt kilku tysięcy złotych. Zatem nawet małe różnice w powierzchni kupionego mieszkania mogą poważnie uderzyć w Twoją kieszeń.
Powszechnym zapisem w umowie deweloperskiej jest postanowienie, że końcowa powierzchnia lokalu zostanie ustalona na podstawie obmiaru dokonanego po zakończeniu budowy. W przypadku małych mieszkań, to może być nawet różnica kilku metrów. Zmiana powierzchni lokalu in minus może oznaczać, że za wydane pieniądze dostajemy mniej niż było umówione. Z drugiej strony zmiana powierzchni lokalu in plus może wiązać się z koniecznością zapłacenia wyższej ceny.
W takiej sytuacji radzę Ci, abyś bezwzględnie negocjował taki zapis. Nie pozwól przenosić na siebie ryzyka zmian w metrażu lokalu. Wnioskuj wprowadzenie do umowy deweloperskiej zapisu, zgodnie z którym w przypadku zmniejszenia powierzchni lokalu kupujący ma prawo odstąpienia od umowy. Jeżeli natomiast kupujący zgodzi się na nabycie lokalu to jego cena ulega odpowiedniemu obniżeniu. Z kolei zwiększenie powierzchni, jeżeli wynika z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, nie powinno skutkować dodatkowymi kosztami. Ewentualnie w razie zwiększenia powierzchni lokalu i wzrostu ceny w stopniu dla Ciebie nieakceptowanym powinieneś mieć prawo do odstąpienia od umowy.
Te same zasady powinny mieć zastosowanie do zmiany powierzchni balkonu, tarasu lub ogródka.
Umowa deweloperska 5 rzeczy o których musisz pamiętać przed jej podpisaniem
W tym wpisie przedstawiłam jedynie 5 podstawowych rad odnośnie ustrzeżenia się przed pułapkami umowy deweloperskiej. Oczywiście rzeczy, na które powinieneś zwrócić uwagę przed zawarciem tej umowy jest o wiele więcej. Zalecam zlecenie analizy umowy deweloperskiej prawnikowi specjalizującemu się w tej tematyce.
